Huurbevriezing van tafel

Samen sterk voor betaalbaar en toekomstbestendig wonen

Turbulente periode achter de rug

Als woningcorporatie hebben wij een turbulente periode achter de rug. Dit begon in de nacht van 16 april, toen de coalitie over de voorjaarsnota onderhandelde. Zij kondigden een huurbevriezing voor 2025 en 2026 aan, wat betekent dat wij twee jaar de huur niet mogen verhogen. Uiteraard rezen er meteen ontzettend veel vragen bij ons, want wat betekent dit voor onze inkomsten en investeringsruimte en het behalen van beoogde opgaven? Maar zeker ook praktisch want we hadden op dat moment alle huurders de huurverhoging al aangezegd omdat dit wettelijk voor 1 mei moet gebeuren. Dus wat betekent dit in de praktijk? 

Nationale prestatieafspraken

Nog maar een half jaar geleden, in december 2024, maakten corporaties en gemeenten Nationale Prestatieafspraken (NPA) met minister Mona Keijzer over ons volkshuisvestelijk presteren. Ook andere partijen zoals de VNG en Bouwend Nederland hebben deze prestatieafspraken ondertekend. De NPA omvatten afspraken over nieuwbouw, verduurzaming én uitgangspunten over de huurverhoging in 2025, 2026 en 2027. Ook Woonmeij zet zich in om maximaal invulling te geven aan deze prestatieafspraken en woondeals in de gemeenten waar wij actief zijn. 

Met de voornemens uit de voorjaarsnota werd de basis van de Nationale Prestatieafspraken onderuitgehaald en was het tijdelijk onduidelijk wat de status daarvan was. Onder andere de update van de Woondeal in de regio Noordoost Brabant werd tijdelijk stilgelegd. Aedes startte namens een groot aantal corporaties in Nederland, waaronder Woonmeij, een juridisch traject met als doel af te dwingen dat de minister haar gemaakte afspraken na komt.

Val kabinet

Niet veel later op 3 juni, valt het kabinet. Dezelfde dag heeft minister de Keijzer het wetsvoorstel voor de huurbevriezing ingetrokken. Voor ons altijd een hele opluchting en toch blijft het “gemak” waarmee de politiek aan de knop van de huurverhoging wil draaien zorgelijk. Het is voor de politiek een fijne “knop” om aan te draaien omdat het een positief effect heeft voor de portemonnee van huurders (die in algemene zin meer kwijt zijn aan woonlasten dan kopers) en het gaat niet ten koste van de schatkist. Daar komt nog eens bij dat huurbevriezing een besparing op de huurtoeslag oplevert, een extra plus voor de schatkist dus. Andere wegen om iets aan de inkomenskant voor huurders te doen (zoals het verhogen van de huurtoeslag) wordt daarmee vermeden. Voor ons een belangrijke les om het belang van de huurverhoging onder de aandacht te brengen. 

Wat we erg hebben gewaardeerd is dat onze partners, zoals onze huurdersvereniging HBW en de gemeenten, samen met ons actie hebben gevoerd om dit voorstel van tafel te krijgen. Heel erg dank daarvoor!

Balans zoeken

Corporaties zoeken altijd zorgvuldig naar een evenwicht tussen betaalbare huren en de ruimte om te investeren voor (toekomstige) huurders. Het bevriezen van de huren leidt ertoe dat geplande investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming niet door kunnen gaan. Zonder huurverhoging in 2025 en 2026 verdampt in de sector bijna € 49 miljard aan investeringscapaciteit tot 2035. Dit betekent dat de nieuwbouw van 180.000 huurwoningen niet door kan gaan. Of er kunnen 1,6 miljoen woningen minder worden geïsoleerd of gerenoveerd. Bron: Ortec Finance

Ook Woonmeij is continue op zoek naar de balans tussen betaalbaar wonen, opgaven realiseren en haar continuïteit borgen (nu en in de toekomst)

Opgaven realiseren

Woonmeij heeft genoeg opgaven om aan te werken. Zo willen we 900 woningen bijbouwen en willen we alle woningen met slechte energielabels (D-E-F-G) aanpakken en verbeteren naar minimaal energielabel C. Het bouwen van zoveel woningen is nodig door de woningnood, de vraag naar woningen is erg hoog en we willen graag een bijdrage leveren om mensen een dak boven het hoofd te kunnen bieden. Verduurzamen is ook nodig vanuit de afspraken waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft (o.a. het Parijs akkoord). Verduurzamen draagt, naast een beter milieu, bij aan een comfortabele en lagere energierekening. 

Continuïteit geborgd

Continuïteit geborgd betekent voor Woonmeij dat ze financieel gezond is en blijft in de toekomst. Dit doen we omdat we er nu voor u als huurders willen zijn, maar we er ook nog over 50 jaar voor toekomstige huurders willen zijn. Daarom moeten we financieel gezond blijven. We kunnen flink investeren, maar daar zullen ook inkomsten tegenover moeten staan.

Betaalbaar wonen

Bovenstaande twee punten staan op gespannen voet met betaalbaar wonen. Toch kijken wij bij de jaarlijkse huurverhoging ook naar de betaalbaarheid van de huurverhoging voor onze huurders. Dit jaar heeft het NIBUD dat voor Aedes inzichtelijk gemaakt. Het NIBUD kijkt daarbij naar de huurquote van huishoudens, het deel van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan huur. Daarbij worden alle koopkrachtmaatregelen meegenomen. In Nederland is het in het algemeen zo dat als de huurquote onder de 30% blijft er sprake is van betaalbaar wonen. 

Het Nibud concludeert het volgende:

In 2025 zien we in de meeste gevallen die we hebben onderzocht een daling van de huurquote als de huren per 1 juli 2025 worden verhoogd met 4,5%. Dat komt doordat de cao-lonen over de 12 maanden daarvoor naar verwachting harder stijgen dan deze huurverhoging, namelijk met 5,2%. We hebben hierbij rekening gehouden met de koopkrachtmaatregelen die per 1 januari 2025 overwegend positief zijn voor de meeste huishoudens. Alle huurquotes blijven (ruimschoots) onder de 30% in 2025 en daarmee zijn de huren in het algemeen nog betaalbaar voor onze sociale huurders. In persoonlijke situaties kan dit uiteraard anders zijn. 

Zie voor meer informatie: Huurverhoging sociale huur blijft betaalbaar in 2025 - Nibud

In gesprek met onze huurders

In de turbulente periode van het voorstel voor de huurbevriezing gingen wij in gesprek met onze huurders. We organiseerden een themabijeenkomst over woonlasten – deze stond al gepland. Dit moment hebben we gebruikt om met onze huurders in gesprek te gaan over de huurbevriezing en andere vragen rondom betaalbaarheid. Een hele waardevolle avond waarin we uitlegden waar wij de huurinkomsten voor gebruiken en hoe de huur eigenlijk tot stand komt. Ook is er aandacht geweest voor toeslagen en inkomensondersteuning en het besparen op energielasten. 

Meer informatie over deze thema-avond vind je hier: Geslaagde themabijeenkomst over woonlasten | Woonmeij